Treppenhausreinigung: Was Sie als Vermieter rechtlich umlegen dürfen
Die Treppenhausreinigung ist eines der häufigsten Streitthemen zwischen Vermietern und Mietern. Die Rechtslage ist eigentlich klar, wird aber in der Praxis oft falsch umgesetzt: Wer eine Reinigungsfirma beauftragt und gleichzeitig im Mietvertrag eine Selbstreinigungspflicht hat stehen, kann die Kosten in der Regel nicht beidseitig durchsetzen.
Die Rechtsgrundlage
Maßgeblich ist § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung: Kosten der Gebäudereinigung, also die "Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile", zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Praktisch heißt das:
- Treppenhaus, Flure, Eingangsbereich, Kellergänge und Aufzug
- Auch Schmutzfangmatten und deren Reinigung (LG Berlin, 08.02.2007, Az. 67 S 239/06)
- Nicht umlegbar: einmalige Grundreinigungen, Graffitientfernung, Beseitigung übermäßiger Verschmutzungen durch Einzelne — das bleibt Vermieterpflicht.
Die Kosten werden standardmäßig nach Wohnfläche verteilt. Auch Erdgeschossmieter, die das Treppenhaus selbst kaum nutzen, müssen mittragen: Dass das Treppenhaus "Allgemeinfläche" ist, ist gerichtlich seit langem gefestigt.
Selbstreinigung im Mietvertrag — der häufigste Fehler
Viele ältere Mietverträge enthalten eine Klausel, dass der Mieter das Treppenhaus selbst reinigen muss, oft in Verbindung mit einem Putzplan. Diese Übertragung ist grundsätzlich zulässig, hat aber zwei harte Konsequenzen:
- Keine Doppelumlage. Wenn die Reinigungspflicht beim Mieter liegt, dürfen Sie nicht zusätzlich eine Firma beauftragen und deren Kosten als Nebenkosten in Rechnung stellen. Entweder/oder, nicht beides.
- Pflichtverletzung muss bewiesen werden. Wenn Sie davon ausgehen, dass ein Mieter nicht ordentlich putzt, müssen Sie das konkret darlegen und beweisen — die Beweislast liegt beim Vermieter. Das hat zuletzt das AG Berlin-Mitte am 17.01.2024 (Az. 7 C 82/23) nochmal klargestellt.
Wann sich der Wechsel auf einen Reinigungsdienst lohnt
Aus unserer Praxis sehen wir drei typische Auslöser, ab denen Eigentümer oder WEGs den Putzplan abschaffen:
- Fluktuation. Bei häufigen Mieterwechseln verfällt der Putzplan regelmäßig. Beschwerden häufen sich, die Verwaltung wird zur Schiedsrichterin.
- Demografie im Haus. Wenn ältere oder berufstätige Mieter die Reinigung nicht mehr verlässlich übernehmen können, ist eine Anpassung des Vertrags oder ein professioneller Dienst der ehrlichere Weg.
- Versicherung und Haftung. Verschmutzte Treppen führen zu Stürzen, und damit zu Haftungsfragen. Ein dokumentierter Reinigungsturnus durch einen Dienstleister ist im Schadensfall belastbarer als ein selbstorganisierter Putzplan.
Für den Umstieg ist eine Vertragsanpassung nötig: Die alte Selbstreinigungsklausel muss förmlich gestrichen oder geändert werden, sonst hängen Sie im "Beides geht nicht"-Konflikt fest. In der Regel akzeptieren Mieter die Umstellung, weil sie selbst keine Reinigung mehr leisten müssen — die Kosten kommen aber auf die Betriebskosten und damit auf sie zurück.
Was eine professionelle Reinigung enthält
Eine wöchentliche Treppenhausreinigung deckt typischerweise ab:
- Feuchtwischen der Treppenstufen und Podeste
- Wischen der Handläufe (insbesondere im Erkältungsherbst relevant)
- Eingangsbereich kehren und feucht aufnehmen
- Briefkastenanlage außen abwischen
- Lichtschalter und Türrahmen in den Verkehrswegen
Hinzu kommen längere Intervalle: monatlich Glasflächen und Geländer, jährlich Fenster, Kellergänge und Müllraum. Was im Detail vereinbart wird, sollte schriftlich im Reinigungsvertrag stehen — sowohl für die eigene Klarheit als auch für die Nachweispflicht.
Wir reinigen Mehrfamilienhäuser in Deggendorf und Umgebung mit festem Personal, dokumentiertem Turnus und klar abgegrenzten Leistungen. Wenn Sie überlegen, von der Selbstreinigung umzustellen, schauen wir uns das Objekt an und schlagen einen Turnus mit Preis pro Monat vor.
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